老旧小区物业费收缴率96%,秒杀一堆商品房小区,怎么做到的?

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钱江晚报·小时新闻记者 李毅恒 徐叔竞

小区虽小,关乎民生。老旧小区的物业管理问题一直是社区治理中的老大难问题,设施陈旧、环境脏乱、难以引入物业服务……然而今年,           杭州市、区两级住保房管部门通过多种举措,积极推动老旧小区实现物业服务全覆盖。

其中,拱墅区通过“小区管家”、“区域化大物业”、“旧改+物业提升”等举措,在238个老旧小区引入专业化物业服务,在全市率先实现了老旧小区专业化物业服务全覆盖。上城区、余杭区、临平区也已经提前实现住宅小区基础物业服务全覆盖。

老旧小区引进专业物业

物业费收缴率高达96%

“去年我们社区物业费收缴率已经到了96%。”半山街道杭玻阔板桥社区副书记陈佳伟告诉钱江晚报·小时新闻记者。要知道,杭玻阔板桥社区内基本是上世纪八九十年代建造的房子,这样的老旧小区,不仅引进了专业物业,96%的物业费收缴率,更是高于许多商品房小区。

杭玻阔板桥社区是2020年下半年引入专业物业公司的,由奥航物业统一服务,一共配备近20名物业工作人员。物业进入小区后,居民们最大的感受是巡查人员多了,安防加强了;垃圾分类处有人站岗,小区卫生比之前好了不少。以前小区停车问题一直令人头疼,奥航物业进驻后,加派人员巡逻,记录空车位的位置,帮助归家的业主指引。

陈佳伟说,奥航物业提供的服务跟商品房小区物业相差无几,甚至更加便民。“比如我们物业对于疏通下水道、简单修理油烟机等居民入户维修都不收取费用。”

专业物业公司覆盖社区,对于社区的防疫工作也提供了极大的帮助。“无论是现在常态化的核酸检测,还是疫情特殊时期的消杀工作,物业投入了大量的人力物力精力,如果光靠我们社区工作人员,肯定忙不过来。”陈佳伟表示。今年4月中下旬,杭州暴发了一波疫情,其中杭玻阔板桥社区就发现了阳性病例,奥航物业第一时间加派人手到杭玻阔板桥社区,帮忙给居民做安抚工作,进行环境消杀,组织核酸检测,分发物资,劝导居民前往集中隔离点等等。

在小区物业办公室,钱江晚报·小时新闻记者看到,墙上挂着多面业主赠送的锦旗,可见居民的满意度挺高。然而,杭玻阔板桥社区的物业费仅0.15元/㎡/月,也就是一套70㎡的房源,一年物业费仅126元。整个区域1000多户居民,全部收缴完物业费也仅十来万元,物业公司能做到收支平衡吗?

陈佳伟说,杭玻阔板桥社区采取收支两条线的模式,所有收取的费用先到社区,再由社区按合同支付给物业。另外,近3年根据相关文件,对老旧普通住宅小区物业服务将提供“提质提价奖补资金”。

红色物管被认可

有业主一次交齐4年物业费

以杭玻阔板桥社区为典型的拱墅区北部街道,老旧小区基本是引入专业物业公司的模式,而拱墅区南部街道主要是引进小区管家的模式。

例如长庆街道王马社区,引进了拱墅区市政园林工程有限公司旗下的红色物管。2019年下半年引进试用, 2020年正式启用,目前已经为居民服务3年多,服务围绕“保洁、保绿、保序、保安”四方工作展开,推出针对性的便民服务。像王马社区独居老人占比较大,对此红色物管王马站推出“亲情卡”、“便民卡”、“优惠卡”三卡服务,其中亲情卡主要是为了方便老年人子女来探望老人,针对本小区探亲的子女车辆实施停车费减免政策,前3小时免收停车费,之后每小时收费3元。

王马社区老旧小区居民共有3500户,红色物管进驻以来,收取物业费为0.15元/㎡/月(此前每年每户缴纳50元清洁费),其物业费收缴率从之前的60%多,提升至80%多。

王马社区书记俞红认为:“引进物业,让物业通过服务得到居民的认可,同时让居民逐渐形成‘花钱买服务’的意识。”

有一天深夜,一户居民家中马桶反水不止,先是找了外面的维修公司上门处理,因为维修工工具没带齐,厕所反水问题最终没有解决,但还是收了150元的上门服务费。“业主心烦意乱之下,最后找到了我们物业。”物业维修人员立刻上门帮忙检修,快速解决了反水问题。“我们维修只收了30元,而且是大半夜帮他解决好了问题,业主因此很感谢我们。”俞红说,该居民此前并未缴纳物业费,通过这件事情认可了物业,不仅缴纳了今年的物业费,还将过去三年的物业费都补齐了。

为了进一步提高物业服务的质量与效率,拱墅区市政园林工程有限公司推出市政运维平台——数智物业1.0。在王马社区的物业办公区就有一块大屏,上面实时显示“四保”的各项数据,例如小区保洁保安的巡查次数和保洁出勤率以及保修单完成情况,都一目了然。

据了解,目前拱墅区市政园林工程有限公司旗下的红色物管除了进入长庆街道外,还进入了东新街道、文晖街道、朝晖街道、潮鸣街道、武林街道等。

预计今年底

杭州实现无物业管理小区清零

除了拱墅区,目前,上城区、余杭区、临平区也已经实现住宅小区基础物业服务全覆盖。

比如上城区采荷街道采用“金牌物业”大管家服务模式,引进宋都物业旗下和瑞生活的品牌物业,由其统一负责包括小区的楼道路面保洁、保安、工程维修、绿化等工作;临平区通过专业物业管理、社区代管、业主自管三种模式落实全区物业服务覆盖工作。此外,萧山区9个街道18个社区的无物业管理小区计划年底实现基础物业服务全覆盖。

截至目前,通过物业企业专业管理、小区业主自行管理、所在社区兜底管理三种清零方式,全市4880个住宅小区中已有4851个住宅小区实现物业服务覆盖,覆盖率99.4%。其中,1491个老旧小区已实现专业物业服务覆盖713个,占比47.8%。预计到年底,杭州将全面完成无物业管理小区清零。

老旧小区的管理和维护需要持续的资金投入,目前各区想出了不少方法,探索老旧小区物业管理服务自我造血机制,努力破解物业管理服务“经费少”难题,逐步形成物业、居民互惠共赢局面。比如拱宸桥街道积极引导物业公司通过社区集市、广告营销、物流管理等市场化手段经营增收,并通过智能化管理降低用工成本,为长久化运营提供源源不断的“经济动能”。

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