自持房源30%多,交付后开发商将掌控整个小区?普通业主还有话语权吗

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钱江晚报·小时新闻记者 李毅恒 蒋敏华

开发商拥有大量自持房源,业主大会投票时算几票?

商住混合小区,商业业主是否和住宅业主享有同等的投票权?

杭州市住房保障和房产管理局物业处相关负责人进行了权威解答。

2017年4月,杭州土拍推行“限地价,竞自持”,当土地溢价率封顶后转为竞报自持面积。这一规则直到去年5月才结束,由此先后诞生了208个有开发商自持面积的项目,自持总建筑面积约326万㎡。

CFP供图

据统计,开发商自持比例最高的项目达到了40%,自持比例30%的项目也不在少数。随着这些项目陆续交付,今后面临一个新问题,当小区业主大会投票的时候,作为自持房源产权人的开发商,手上拥有多少票数?

一套房就算一张票么?事实上并非如此。按照“同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算”的规定,无论开发商自持房源是一本证还是多本证,在计算票数时都只能算一票。从这一点看来,开发商投票时的话语权跟普通业主无异。

但是,从另一方面来看,拥有大量自持房源的开发商,手上这一票的含金量是非常高的。就拿业委会选举这事来说,首先得由建筑面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加投票,没有达到这个数字则选举无效;此外当选人得票数量还得“双过半”,即参加投票的业主建筑面积过半且人数过半。

由此可见,如果开发商自持比例高达30%甚至40%,建筑面积的权重非常高,对最终的表决结果将会产生重大影响。

CFP供图

这一规则同样适用于那些商品房配建保障房小区。政府是这些小区保障房的产权方,毫无疑问拥有业主投票权,但也只计算一票。至于居住在里面的保障家庭,身份是租客,并不拥有业主投票权。

此外,在一些商业和住宅混合的小区,商业和住宅业主享有同等的投票权,不会因为住宅和商业土地使用权限不同而有差异。在一些规划了300㎡甚至是800㎡商业大平层的小区,可能会发生商业户数少于住宅但是建筑面积多于住宅的现象,将对表决结果产生微妙影响。

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