房企:虎年,房屋品质要提升

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钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华 印梦怡 视觉中国供图

“我一直劝身边的同事这两年不要买房,因为房屋质量太差,维权潮会在这几年出现。”在2018年8月的博鳌房地产论坛上,一位来自杭州的房企高管这么说。

高管说的这番话,显然是从居住的角度出发。事实的确如此,前两年买房的人,或许有不错的投资收益,但是那些自住的购房者,却对品质忧心忡忡。

对房企而言,过去两年新房限价,大家又高价争地,于是大多数楼盘利润微乎其微,去年建材价格又快速上涨,除了少数品牌房企,不少房企都会选择牺牲品质。

幸好,从2021年第三批宅地集中出让开始,杭州土拍正式进入“摇号”时代。地价的让利,给了房企充足的利润空间。滨江集团董事长戚金兴直言:“去年首批集中出让时我们拿的地,利润仅3%左右,但12月我们拿的或者入股的地块,利润空间可达8%~11%。”这也意味着,有了合理的利润作为支撑,品质也将得到保证。

对于广大购房者而言,虎年将有一批值得期待的好产品上市,杭州楼盘的品质将重新迎来春天。

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房价与地价差反弹

房企利润空间回升

杭州自2019年7月29日起,宅地出让施行“限房价、限地价”的规则,实际楼面价和新房限价之间的价差,很大程度上决定了房子的品质上限。

在这一规则施行近一年之际,钱江晚报·小时新闻记者曾做过统计,其中超过四成的“双限”宅地,售价和实际楼面价之间的价差不到10000元/㎡(含精装)。

到了2021年1月,杭州土地市场热度回升,地价封顶并拍至自持阶段屡见不鲜,地价一路上涨,新房限价却基本未变。此时的实际楼面价与新房限价之间,平均差价已下降到8500元/㎡左右(含精装),房企的利润空间进一步缩小。

这一严峻形势在2021年5月首批集中出让时,达到顶峰。首批集中出让的57宗宅地,41宗拍至封顶且自持,多个板块实际地价创下新高,自持比例也刷新了2019年“双限”政策以来新高。

以临平区塘栖地块为例,名义楼面价为19452元/㎡,但如果算上29%自持的话,实际楼面价约23500元/㎡。然而,该项目新房限价(含精装)仅28300元/㎡,也就是说4800元/㎡的差价要覆盖建安、精装、税费等所有成本。

转机出现在2021年12月,第三批宅地集中出让正式开启了土地“摇号”模式,并且取消了竞自持。35宗宅地的新房售价和地价之间,平均价差高达15834元/㎡,其中最高价差26800元/㎡,最低的也有11107元/㎡,房企利润空间明显回升。

一位开发商人士称:“在利润得到保证的情况下,杭州的产品不会差,毕竟杭州开发商高手如云,整体开发实力还是很强的。”

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宅地出让时“定品质”

建造的硬性成本增加

在去年第三批宅地集中出让时,另一个政策变化是所有地块都“定品质”,也就是在土地出让时规定了未来商品房的建筑品质要求。

例如,针对住宅墙体的要求为:禁止使用薄抹灰外墙外保温系统;住宅外墙及卫生间内墙面应采取墙面整体连续防水措施。

针对外立面用材的要求是,建筑外立面材料应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料,建筑底部(1~2层)应采用干挂石材或金属幕墙外饰面,建筑上部鼓励采用金属幕墙、保温装饰一体化板或高性能建筑外墙涂料;鼓励使用经绿色认证的建材。

针对外墙门窗的要求是,采用隔热金属型材多腔密封框中空玻璃窗,并满足抗风压、气密、水密、保温隔热、隔声、采光、防雷、耐火各项性能。

一位房企工程部负责人告诉记者:“这些其实都是近几年楼盘交付前后及业主入住后投诉较多的问题。在定品质要求之后,跟过去薄利时代的建造成本相比,整体会增加200~300元/㎡,这一点成本差别如果放在一个大项目中,就是好几千万级别。”

以外立面为例,玻璃幕墙的成本约600元/㎡,铝板和石材成本则约400元/㎡,而其他真石漆涂料则在20~100元/㎡不等。

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最近公示的宅地规划中

可以发现品质的回归

那么,去年杭州第三批集中出让的35宗宅地,楼盘品质是否真如业界预测的那样,会得到明显提升?其实通过楼盘的规划方案,就可见一斑。

目前,35个项目中已有多个公示了楼盘规划,其中包括滨江笕桥、绿城萧山市北、中海艮北、广宇下沙元成、坤和丁桥、绿城未来科技城等项目。与之前的项目相比,这些项目的规划方案出现了多个品质亮点。

比如,滨江笕桥、绿城萧山市北和未来科技城项目均规划了露天泳池。要知道,自限价以来杭州楼盘“减配”成风,一些单价5万元/㎡以上的高端项目取消了露天泳池。而这三个项目新房精装限价分别只有4.26万元/㎡、3.95万元/㎡和3.05万元/㎡,露天泳池的回归意味着品质的回归。

再比如层高,目前已经公示规划的这些项目,层高均不低于2.95米,其中滨江笕桥项目甚至达到3米。层高向来是评判一个楼盘品质高低的标准之一,将会直接影响到居住舒适度。近日新世界望江综合体住宅层高由3.1米调整为3米,一度引起广泛关注。而此前杭州的一些普通项目为了降低成本,规划的层高仅2.9米。

还有外立面的品质。限价仅2.75万元/㎡的广宇下沙元成项目,近日公示的规划方案显示其外立面局部采用了铝板,对于一个刚需楼盘而言,品质明显提升。

“限价以前,杭州是业界公认的品质高地。最近几年说实话品质没有最低只有更低,能做减法的就做减法,我们有时候跑出去都不好意思说自己是杭州的开发商。接下来杭州的楼盘品质应该会踏上回归之旅,也算是行业中的一件大好事。”一家杭州房企的营销负责人说。 

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139****2542
139****2542

说的在理期待高品质房子

135****1193
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文章阅读

189****8816
189****8816

品质要提升

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