小时家园 | 点赞!为民办实事,杭州一小区21台老旧电梯全换新!

瞰地产

钱江晚报·小时新闻记者 李毅恒 徐叔竞

对于高层住宅来说,电梯是业主们出行的必要工具。然而电梯运行达到一定年限,难免出现部件老化和损耗。

位于杭州市拱墅区的香源公寓小区,就遭遇了电梯故障频出的情况,雪上加霜的是,原电梯厂家前两年已经被收购,导致维修时很多电梯零部件找不到适配型号,为此,在拱墅区政府统筹下,确定对香源公寓21台老旧电梯进行全面改造升级。就在上周四,香源公寓最后一台老旧电梯也完成了改造升级,至此,困扰小区业主数年的电梯难题终于得到解决。

作为拱墅区首个全小区老旧电梯改造项目,香源公寓树立了老旧电梯改造升级“样板工程”,为后续更多小区老旧电梯改造项目提供模板和经验。

电梯故障频繁,原电梯公司已被收购

政府大力支持,老梯终于“焕新颜”

香源公寓是拆迁安置房小区,业主中以老年人居多,老年住户占比高达70%。2012年交付,然而2017年底,小区各单元的电梯就开始出现故障。据业委会主任俞颖回忆,2018年故障更加频繁,除了电梯困人、开门不畅等状况,甚至出现滑梯的情况。“我也被关了好几次,有一次还被关了20分钟。”

交付时间并不久,为何电梯就频繁出现故障呢?小区所属的水漾苑社区朱主任说,一方面小区是安置房小区,选的电梯品牌相对商品房小区来说品质可能略差一些,另一方面可能是人为原因,小区业主们几年来陆续搬迁入住,在装修期间或许有不当使用的情况,导致电梯损害较多。“2018年时,小区对故障电梯行过一次大修,当时情况好转了一阵子,但是到了2019年又开始频繁出现电梯故障。”

俞颖说,2019年小区业委会成立,首要想解决的就是这个“电梯问题”。然而,业委会发现,原电梯厂家大连星玛电梯有限公司已经被收购,很多需要维修的电梯零部件根本找不到适配型号,“而且2018年已经大修过,最后证明大修也是治标不治本。最好还是全面升级改造。”

去年4月,香源小区业委会成员们将电梯出现的各种故障情况统计成册,上交给小区前期办,也向街道、社区以及拱墅区相关部门反映了情况。“我们统计很细致,把出现的问题分类,拍照、拍视频,以及故障发生的时间地点人物都记下来,证据很充分。”

拱墅区相关部门对此非常重视,在拱墅区政府统筹下,小区前期办、街道、社区、业委会、开发商、物业、电梯公司等单位多方协作,终于确定方案:引入西奥电梯公司,对香源公寓21台老旧电梯进行改造升级。

去年8月,西奥电梯公司先对其中两台故障率较高的电梯进行改造升级可实施性验证,改造结果获业主们的一致认可后,再按照相同标准,对其余电梯统一进行改造升级。历经1年多时间,香源公寓21台老旧电梯终于完成改造升级。

本周二上午,钱江晚报小时新闻记者来到香源公寓乘坐改造完的电梯,从一楼到十八楼,电梯平稳上升,噪音也很小。

在哪些情况下

老旧电梯可以申请改造、更新

除了香源公寓,这些年,杭州不少小区都遭遇过电梯故障问题。杭州第三方物业管理专家娄云林表示,电梯频繁出故障,可能跟电梯品牌关系也不大,主要还是电梯安装阶段工程做得不细致、使用过程中有诸多不当使用,以及电梯的日常维修保养不力等三个原因造成。

根据2016年12月开始执行的《杭州市电梯安全管理办法》第三十六条,电梯有下列情形之一的,使用管理单位可以委托原电梯制造单位或者电梯检验、检测机构进行安全风险评估,根据评估结论确定继续使用电梯的条件或者对电梯进行修理、改造、更新:(一)使用期限超过15年的;(二)曾遭受水浸、火灾、雷击、地震等灾害影响的;(三)达到设计使用年限或者次数,需要继续使用的;(四)运行故障率高,影响安全使用的;(五)其他需要安全风险评估的情形。

娄云林说,对于电梯在什么时候需要改造、更换,客观上的决定因素取决于电梯的磨损程度和报废程度,而并没有特定的年限。杭州有些小区电梯使用了20多年,至今仍然可以正常使用;有些小区才交付两三年,电梯就频繁出现故障。“只有当电梯磨损程度非常严重,或者达到了报废程度,则电梯必须停用。”

而主观上,如果一个小区的业主们对老旧电梯不满意,一致统一要求改造或更新,并且有足够的资金来源,则即使电梯没有很严重的磨损,也可以申请改造、更新。

老旧电梯改造、更新的资金

主要来自物业专项维修资金或业主“自筹”

杭州1998年以后建成的小区,大多设有物业专项维修资金。根据杭州市物业管理条例,小区共有部分发生电梯严重故障时,需要立即使用物业专项维修资金对其进行维修和更新、改造的,维修方案经业委会审核,并经所在地街道确认后,可不经业主共同决定,直接申请使用物业专项维修资金。一般在1998年以后建成的小区,都设有物业专项维修资金。

2017年,位于市中心的国都公寓,就曾花300万元升级改造了小区19台电梯。跟一般的电梯维修和大修相比,这次电梯升级改造,除了四根导轨、两扇门、轿厢框架这“三大件”没换,其余全部更换。这次改造升级的资金,就是从小区物业专项维修资金里出。

而有些小区因为只有个别楼幢单元的电梯出现严重故障,因此除了物业专项维修资金外,还需要业主自筹资金。

比如下城区青春坊小区在2018年和2019年升级改造了小区里的四部电梯,其中部分费用动用了小区物业专项维修资金,部分为业主众筹。据悉,因为青春坊已经建成20多年,小区比较老,之前其他项目维修已经使用了物业专项维修资金,所以电梯升级改造时维修资金已经不够,只能众筹。业主众筹部分的费用,按楼层高的多出一点的原则分摊。

去年,萧山北干街道的沁茵园小区1号楼的34户业主,“众筹”42万元,成功换掉了单元楼内的两台老电梯。据悉,沁茵园1号楼是整个小区唯一的高楼,再加上小区规模不大,缴存的物业维修基金很少,要更换电梯,只能该楼幢居民自筹资金。

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