二手房探营丨文鼎苑降价300万!蓝孔雀成交惨淡致中介关店!

瞰地产

钱江晚报·小时新闻记者 吴佳怡 徐叔竞

“文鼎苑203㎡的房源,10天内挂牌价从2250万元降到1800万元”“蓝孔雀板块最近没什么声响,今年华师大附属学校第一届毕业生成绩应该出来了,不知道结果怎么样?”

最近两个月来,杭州学区房开始走下“神坛”,部分学区房小区的房东开始降价出售。

昨日,钱江晚报小时新闻记者对杭州部分名校学区房小区进行了探营,发现在这一轮行情下,下跌最为明显的是曾经的“孟母盘”耀江文鼎苑,其成交单价已经从上半年的11万元/㎡,下跌至了8万元/㎡左右。而也有不少学区房小区虽然半年来几乎零成交,房东们仍然坚持“摒牢”不降价。

文鼎苑跌落“神坛”

三个月房价下降23%

耀江文鼎苑素有杭州“神盘”之称。以“鸡娃”和“孟母”闻名的文鼎苑,凭借学军小学紫金港校区的名校资源翻身,从当年新房开盘时售价不到1万元/㎡,到今年上半年签约价最高超过12万元/㎡,创造了10年来涨幅超过12倍的“神话”。

不过自从下半年以来,这个在过去两年涨势如虹的“神盘”似乎有点涨不动了。随着学区改革的呼声不断,学区房前景不明,作为杭州学区房炒作风潮典型代表的文鼎苑,近两个月来不断传出房东降价出售的消息。

那么现状究竟如何?昨天钱江晚报小时新闻记者跟随某中介门店经纪人前往看房,了解了文鼎苑目前最新的二手房价格情况。

经纪人带记者看了目前小区最具性价比的一套房源,面积为88㎡,位于8楼的夹边套,格局为两室两厅一厨一卫一阳台,目前挂牌价780万元,单价8.8万元/㎡。据他介绍,这套房在6月19日时挂牌价为1080万元,折合单价12.3万元/㎡。也就是说,这3个多月来,这套房子挂牌价下调了300万元。

房源内可看到学军小学操场

经纪人表示,跟这套房源同户型面积的房源,在今年4月最高成交价曾经卖到过1060万元,折合单价也有12万元/㎡。其他相似的房源,在上半年至少也能卖到1000万元,即单价在11万元/㎡以上。

并且,经纪人补充,上半年像这样的房源,几乎一房难求,因此即使单价在12万元/㎡以上,也有客户愿意买单。

而如今,局面有了大的改变。据悉,前不久文鼎苑刚成交了一套房源,面积为136㎡,最终成交价1050万元,单价仅7.7万元/㎡。经纪人介绍,这套房源品质也不错,位于小区小高层楼幢,总层高只有11层,十分适合居住。

从文鼎苑的挂牌房源来看,挂牌价与上半年相比呈现出部分下调的态势。链家官网显示文鼎苑目前共有129套挂牌房源,其中10套挂牌单价在9万元/㎡以下,58套的挂牌价仍然在11万元/㎡以上。而在上半年,几乎所有房源清一色都在11万元/㎡以上,也几乎没有10万元/㎡以下的房源。

文鼎苑旁边圣苑小区,同属学军小学紫金港学区,目前该小区的房价也有所下跌。经纪人表示,圣苑在1个月前卖掉了一套房源,面积126㎡,带车位,总价为1030万元,折合单价仅7.9万元/㎡。而在今年上半年的高峰期,圣苑一套133㎡的带车位房源,成交总价在1250万元,单价高达9.2万元/㎡。

经纪人带记者参观了一套圣苑139㎡的房源,装修配套等都很新,房东目前心理价位为1088万元,单价仅7.8万元/㎡,相比此前直降了270万元。经纪人表示,该房东之前偶尔会居住在房源内,因此设施装修等维护的都很好,这次是房东摇到了新房,因此出售这套圣苑的房子。

经纪人表示,这两套文鼎苑和圣苑的二手房,都是房东买入满5年且名下唯一房产,税费这块就省下很多,加上目前房东降价出售,性价比算是比较高了。

半年几乎零成交

蓝孔雀板块仍“摒牢”不降价

与文鼎苑“跌落神坛”的现状相比,另一个近年来涨势很猛、试图复制文鼎苑“鸡娃”模式的华师大附属学校学区房——蓝孔雀板块,今年以来虽然成交寥寥,但房东们仍然“摒牢”不降价。

某中介门店杨经理告诉记者,华师大附属学校学区房主要包括融信蓝孔雀、融信学院府、招商雍荣华庭、新城金镶玉、三江花园道壹号这5个小区。

今年年后以来,这几个小区成交量都非常少。比如融信蓝孔雀,链家内网显示年后仅成交了2套,招商雍荣华庭年后仅成交了3套,可谓成交非常惨淡。杨经理说,“像去年,华师大附属小学的学区房,每月几乎都有20~30套的成交,相比之下今年确实太惨了。”

融信蓝孔雀

尽管成交量极低,但这些小区的房东依旧保持着高预期。学院府目前挂牌均价在7.5万元/㎡左右,蓝孔雀约7.1万元/㎡,新城金镶玉也在7万元/㎡以上,雍荣华庭价格稍低,在6.5万元/㎡。杨经理表示,这与高点时的挂牌均价几乎一致。

实际上在2020年上半年,像学院府、蓝孔雀以及金镶玉,二手房成交均价还在5万元/㎡刚出头的水平,到了去年下半年,签约单价已经涨到了7万元/㎡以上,半年时间涨幅高达40%。为此,也有人认为华师大附属学校本身的教育资源具有巨大潜力。

到了今年,华师大附属学校有了第一届毕业生,究竟实力如何?

“成绩究竟如何,其实也可以从房东的预期看出来。”杨经理说,家长们对学校教育质量的认可,应该是保持高挂牌价的原因之一。另外,杨经理透露,虽然此前蓝孔雀板块有很多投资客,但从2017年交付至今,已经基本完成了置换,目前板块内居住的房东大部分以自住为主,因此不急于出售,自然挂牌价也居高不下。

除了蓝孔雀板块,今年上半年价格涨幅较大的还有保俶塔实验学校申花校区的学区房,在今年上半年的最高点,单价基本上都在8~9万元/㎡。经纪人表示,该区域内跌幅最明显的是广宇西城年华,大户型房源的价格已经从约7.7万元/㎡下跌至7万元/㎡。不过40多㎡的小户型房源,单价仍维持在9万元/㎡左右。

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