杭州“双限地”售价和实际楼面价的价差,决定了房子的品质上限

瞰地产

钱江晚报·小时新闻记者 印梦怡 蒋敏华

楼盘品质,需要投入真金白银去打造。房企以盈利为目的,若项目面临亏本,那么品质大概率上也会受影响。

杭州自去年7月29日出让首批“双限”地块以来,房企拿地的楼面价和最终的销售价格均一目了然。这其中的价差,也将很大程度上决定房子的品质。

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钱报记者统计了杭州市区(不含富阳、临安)的80个双限住宅项目,发现售价和实际楼面价之间的价差不到10000元/㎡的有35个。而价差最大的,也仅18130元/㎡。

价差小于9000元/㎡

楼盘很可能要亏损

地价是楼盘开发中最大的成本,占总成本的60%~70%,甚至更高。至于建安、财务、税费、营销等成本,不同开发商的实力不同,会有较大的差别。

“房企的融资成本相差很大,中小房企年化10%左右,大牌房企不到3%。房企的财务成本平均为楼面价的5%左右。”浙江中原地产首席分析师荆海燕说。

税费一般占房价的5%左右,营销费用逐年走低。建安成本的弹性空间较大,有的仅3000元/㎡,有的则超过5000元/㎡,而这也成为楼盘品质的分水岭。

当然,很多楼盘还可以通过地下车位和精装反哺一部分利润。特别是楼盘的精装成本,大多只占装修标准的1/2甚至1/3。“要打造一个品质还不错的楼盘,建安成本要达到5000元/㎡左右,地价成本和房价(含精装)价差基本上要9000~10000元/㎡,这样才能保本。”某品牌房企相关负责人表示。

据统计,80个项目中,价差在9000元/㎡以下的共12个,价差9000~10000元/㎡的共22个。

实际楼面价与房价差

最小的仅5000多元/㎡

由于杭州大多数宅地都有配建公租房等配套设施的要求,有的地块封顶成交后还会有自持比例,因此实际楼面价会明显高于成交楼面价。

据统计,实际楼面价与房价之差最小的,是今年7月7日由金成&吴兴城投拿下的大江东地块。该地块虽然成交楼面价12733元/㎡,但由于自持比例为19%,测算实际楼面价为14371元/㎡。该项目新房限价(含精装)为19800元/㎡,与实际楼面价之间的价差仅5429元/㎡。除非是开发商愿意忍受亏损,不然很难想象这样的价差还能打造出一个品质楼盘。

此外,上个月赞成拿下的蜀山单元地块和本月华鸿嘉信拿下的河庄街道地块,实际楼面价与房价之差分别只有6082元/㎡和6802元/㎡。

实际楼面价与房价差最小的前十楼盘中,从地域分布看,以钱塘新区居多,占了大半,其次是萧山;从房价上看,几乎清一色刚需盘,因为刚需小区的建造成本更低。

中高端改善楼盘

最大价差超过1.8万元/㎡

哪些项目的实际楼面价与房价之间的价差大?

价差最大的要属去年9月由西房拿下的三塘宅地,即香栖天第项目。该项目算上配建的10%公租房,实际楼面价与含精装限价价差高达18130元/㎡。价差如此之大,主要是因为开发商觉得该板块卖45000元/㎡,去化会比较慢,于是拍地时溢价率不高。

价差1.4万元/㎡以上的项目,还包括绿城绿都春来枫华、建发翠苑项目、滨江君品等7个项目。价差最大的10个项目中,中高端改善盘居多。房价4.5万~5.8万元/㎡的项目占了一半,3万元/㎡以下的项目只有一个。

当然,相比刚需楼盘,中高端改善型楼盘的建安和装修成本也要高不少。“利润空间会对一个楼盘的品质产生重要影响。”绿城装修管家小山坦言,品牌开发商除了高成本投入,还有稳定的管理水平,因此在价差不大的情况下,尽量选择以品质见长的房企。

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最新评论
158****8527
158****8527

房子的品质。。。。

189****2656
189****2656

房价太贵!

张开笑
张开笑

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