【时评】业主包阳台两次败诉,关键在于契约精神

时评

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钱江晚报-小时新闻评论员 项向荣   

据本报报道,近日杭州的王先生拿到了杭州中院的判决书。一审二审,他终究输掉了这个官司。事情起因是他装修房子时不理睬物业的劝阻包了自家的阳台,结果物业就从顶楼吊绳子,把阳台强行拆除。王先生将物业公司告上法庭,但近日杭州中院的判决驳回王先生的诉请。

在这条新闻的留言里,很多人不解:自家的阳台,产权也归自己,为什么就不能包?

的确,按照我国《民法通则》规定,业主作为房屋的所有人,对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修,是行使所有权的表现。但问题是,正如物业公司来函里所说说:王先生违反了买房时就签下的《管理约定》,里面有一条“不得封阳台”。所以要求他限期拆除、恢复阳台原状。也正如杭州中院审理认为:王先生和开发商签订《商品房买卖合同》时,书面承诺同意遵守《管理条约》的约定,该书面承诺及物业公司签订的《前期物业服务协议》,均系双方真实意思的表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。作为业主,临时管理规约及物业管理合同对其具有约束力。

应当说,在法律层面,对于业主与前期物业签订的这些《物业管理服务合同》、《业主公约》是有过争议的,一些法律人士认为,这些不具有法律效力,因为它们属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是:如果业主不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》,将拿不到自己房产的钥匙,所以该合约是格式的霸王合同,属于无效合同,对业主没有约束力。

但是有争议的条款,也不应该擅自突破,毕竟你已经签过字了,如果要突破,也应当通过合理合法的途径突破。开发商为什么在买卖房时就要求签下的《管理约定》要求“不得封阳台”,总有其合理的考虑。毕竟签这样的协议,对开发商没有半点好处,他总巴不得开发的房子早点卖出去,在没有任何条文约束下卖光最好。事实上,擅自包自家阳台还是会对别人造成影响的。比如很可能会出现这么一种状况:同一幢房子,有些人家为了安全和多些使用面积考虑包了阳台,而有些户人家不愿意包阳台,他觉得不包阳台阳光空气会更好。有些人喜欢用黑色的包,有些人却喜欢用绿色的包阳台。那么这么一来,整体的外立面就会凌乱不堪,从而对每户人家持有的物业价值造成贬值的不利影响。而且,也不是如王先生所说的,包了阳台对邻居的光线声音等不会造成任何影响。事实上,有些人包了养他阳台后他还要继续搭雨棚,然后雨水空调水洗衣服的滴水,就会滴滴答答打在雨棚上,打搅着邻居的清梦。等等诸如此类的小事,总有一些。

所以,怎么装修打扮自家的物业,还真不是自家完全说了算,还是要考虑到整体的利益。这一点,在国外一些地方就要求比较多。比如,你不能在自家的窗户口晾晒衣物,不能在自家的院子里种蔬菜养鸡养鸭,因为这会影响到整个小区的和谐美观,违反了就会对大家的物业价值造成负面影响。一些初到国外的中国人因为不知道这样的道理,在自家的院子里种起了丝瓜南瓜什么的,觉得也挺美还很省钱。结果就被邻居投诉了,然后警察就上门了。

也不是说绝对不能包阳台。毕竟包了阳台后对安全是大有好处,至少小孩就不容易从窗口掉下来。如上所述,如果要突破自己签过字的合同的约束,也不是没有途径可走。按法律界人士的建议,如果业主对《临时业主公约》条款有疑问,可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。事实上,法院对此也不是绝对不支持。 比如北京法院就曾驳回北京市大成物业管理公司要求判决李恕等十二名业主拆除已封闭的阳台、恢复原状的要求。法院认为鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一,并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益,故对原告的诉讼请求不予支持。所以关键还是要走正确的途径。


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