私包阳台屡劝不改,艮北红盘物业将业主告上法庭

瞰地产

钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞

位于杭州艮北新城的某红盘,自从2019年12月一期交付以来,关于“包阳台”的话题和纠葛就一直没断过。

该楼盘交付时,业主们都在《临时管理公约》上签了字,公约中明确规定不准私自包阳台。但是仍有一些业主私包了阳台。去年9月,小区物业在与私包阳台的业主们多次沟通无果后,请了“蜘蛛人”上门进行拆除,没想到,业主竟然把“蜘蛛人”的安全绳给剪断了。

而今年3月,该小区里贴出了一纸通告,通告中称,小区物业已经向法院起诉这些私包阳台的业主,目前江干区法院已经立案。

目前有十多户业主私包阳台

物业:起诉实属无奈之举

该红盘位于七堡地铁站附近,隔壁就是杨柳郡。小区定位较高端,无论园区环境还是外立面,在艮北板块都非常出挑,甚至有“艮北第一外立面”之称。

Q3.jpg

不过在小区靠近大门口的一幢楼,一眼就能看到有5、6户业主私包了阳台,看上去很是扎眼。

小区业主金先生是三期业主,“当初选择在这里买房,高颜值外立面是很大的加分项。”不过,已交付的一期个别住户私包阳台,让小区原本整洁美观的外立面大打折扣,这一点让他如鲠在喉,“明明这些业主交付时都签过业主公约,承诺不私包阳台,现在出尔反尔,毫无契约精神。”  

该小区物业负责人袁经理表示,之所以起诉个别业主私包阳台,也是无奈之举。 

Q4.jpg

他拿出一份该小区的《临时管理公约》,公约第十五条第9点明确规定,“小区是高端改善型项目,为保证项目品质,不允许业主封闭阳台或露台。”袁经理表示,在业主《临时管理公约》中明确规定不得私包阳台的楼盘,因为确实想努力把这个小区打造成高品质标杆楼盘。另外业主私包阳台,若材料存在质量问题,对小区的安全也是很大的隐患。

Q5.jpg

去年小区发生了剪“蜘蛛人”安全绳事件后,物业与地产同时发表声明,并向私包阳台的业主发了律师函,有一些业主之后拆除了封包的阳台,但仍有个别业主置若罔闻。“目前还有十来户业主未拆除私包的阳台。”袁经理表示,跟业主多次沟通无果,而物业去强拆的话也不合适,无奈之下,物业不得不依据《临时管理公约》,对违反约定的业主提起起诉。

Q6.jpg

在小区《临时管理公约》的最后一页,“违约责任”这一条款里,确实明文约定,如果业主、非业主使用人违反本临时公约的,其他业主和物业服务企业可依法向人民法院提起起诉。

今年2月,在杭州市住建局的主持下,召集了其中一位被起诉的业主和物业就此事进行调解,但是调解未成功。今年3月9日,江干区法院正式立案。袁经理说,目前法院正在安排开庭日期。

“我们希望私自包阳台的业主能够自行对阳台进行拆除和恢复,并书面承诺不再复建,这样的话我们物业会撤回起诉。”袁经理表示,作为物业,还是希望能够服务好业主。

杭州曾有过关于包阳台的起诉

物业赢面很大

其实,在该红盘物业起诉业主违约私包阳台之前,杭州已经出现过若干起物业和业主之间关于私包阳台的官司。

早年,物业和业主因为包阳台闹上法庭,一般都会采取调解措施来解决。

比如,2012年,杭州有小区出现过物业将几户违约包阳台的业主起诉的案例,当时法院按照浙江省物业管理的相关条例,判决这起物业与业主之间的纠纷改由社区、街道做调解。

2013年,萧山旺角城小区一位女业主,因装修时擅自封闭阳台,小区的纳德物业(现已更名为万向恒物业)向她发了违章整改通知书,但她并未整改。之后物业将该女业主告上法庭。在法庭上,萧山法院因双方分歧较大,调解无法进行,决定另定日期宣判。

钱报记者从万向恒物业一位相关负责人处了解到,那位女业主后来自行拆除了封包的阳台,因此物业撤诉。

随着关于物权的法规条例日渐细化和深化,最近几年,杭州曾经出现过两例包阳台业主起诉物业的案例,不过最终都是业主败诉。

比如2018年,余杭万家名城小区有位业主私包阳台,物业多次上门沟通未果,后来小区的滨江物业联系了城管执法部门和社区,拆除了私包阳台。业主一边起诉到法院,一边又重新包了阳台。一审业主败诉,业主不服二审上诉,最终审判结果还是业主败诉,业主不肯拆,后来法院强制拆除。

2019年,杭州又有一位小区业主因为私自封包阳台被物业拆除,怒将物业告上法庭,要求物业赔偿包阳台的损失6000元,最终一审二审都判业主败诉。

法院认为,物业强拆方式虽有不当,但无需赔偿,因为业主交房时就签下的《管理约定》,里面明确规定“不得封阳台”,业主签了字,就相当于默认了协议约定,这是双方真实意愿的体现,对当事人具有法律约束力,当事人不得擅自变更或者解除合同,因此业主的诉求立不住脚。

不到万不得已,物业不愿闹上法庭

若想包阳台,需征求全体业主意见

虽然根据之前的这些案例,业主签订临时规约时属于自愿,事后又违反规约包阳台,业主不占理,物业胜算很大,不过事实上,不到万不得已,物业通常并不愿意将事情闹上法庭。

一位物业行业人士表示,毕竟物业的宗旨就是管理小区,服务好业主,平时跟业主抬头不见低头见,关系搞得太僵并不好。打官司要走法律程序,对物业来说耗时间耗精力,所以一般物业都会对私包阳台的业主以劝为主。

事实上,随着如今业主们越来越重视小区公共空间权属的管理,在杭州很多小区,不包阳台已经成为主流意见,尤其是中高端改善型楼盘。即使有些小区业主们包阳台的呼声比较高,但业主们大多也倾向于统一包阳台而不是私自包阳台。

艮北该红盘业主金先生说,在小区业主群里,大家对于包阳台的观点冲突是比较激烈的。有人认为阳台是自己花钱买的,有权决定怎么装修;也有业主认为不包阳台不安全,容易进雨水、积灰尘,噪音大。“这些观点也无可厚非,以后等三期也交付了,可以召开业主大会投票决定要不要统一包阳台。现在让人气愤的是个别业主未经业主大会表决就私包阳台,破坏整体外立面。”

按照相关物业管理条例,如果业主想要包阳台,可以在小区成立业委会后,召开业主大会投票表决。根据今年开始实施的《民法典》,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当由三分之二以上的业主参与表决,并且须经参与表决的四分之三以上的业主同意。

此外,近两年来,也有一些楼盘考虑在销售阶段就统一包阳台,如晓风印月、丹枫四季、运河云庄等。还有楼盘在销售时就明确告知业主需额外缴纳一笔改装费,由开发商来统一改造阳台。这种销售阶段就明确的方式,把选择权交给了业主,不失为减少后期纠纷的办法。

本文为钱江晚报新闻资讯客户端“小时新闻”原创作品,未经许可,禁止转载、复制、摘编、改写及进行网络传播等一切作品版权使用行为,否则本客户端将循司法途径追究侵权人的法律责任,包括但不限于要求删除稿件、赔礼道歉、赔偿本文采编成本及维权支出等。侵权举报、版权合作请联系:qbwl@8531.cn

作者 Author

评论区 Comment

最热评论
傅医生
傅医生

应当由三分之二以上的业主参与表决,并且须经参与表决的四分之三以上的业主同意。

最新评论
139****5956
139****5956

已经阅了

130****2351
130****2351

物业怎么好代替业主做主

139****4752
139****4752

已经关注

茉莉
茉莉

统一规划

熊熊嘛
熊熊嘛

已经阅读

查看更多精彩评论,打开小时新闻APP

打开微信扫一扫
即刻分享至微信好友

打开微信扫一扫
即刻分享至微信朋友圈