杭州次新房大揭秘:良渚投资客巨多!未科三兄弟成交极少!

瞰地产

钱江晚报·小时新闻记者 吴佳怡

这两年,杭州二手房市场有个显著的变化,那就是曾经长期盘踞二手房成交榜单TOP10的老破小渐渐退居二三线,而交付不久的红盘次新房小区成交汹涌,接过了二手房签约主力的担子。

自杭州楼市进入摇号时代以来,已经有17个楼盘出现过“万人摇”,如今其中有不少楼盘陆续交付,现身二手房市场。对投资客来说,交付即套现,是资金流动的重要一环,因此这些红盘交付后在二手房市场的挂牌量和成交套数,在很大程度上代表着该楼盘的投资客占比情况。

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低总价红盘投资客更多

蔚蓝领秀一年成交近300套

钱报记者统计了18个在新房时期就销售火爆的热门楼盘,根据贝壳以及我爱我家的成交数据相加之和,得出了其在一年时间内交易的频次。由于目前贝壳与我爱我家二手房成交量占市场份额的80%以上,因此该数据可以大致代表此小区的成交量。


数据来源:杭州我爱我家、贝壳、透明售房网

根据数据,在这18个小区中,2018年底交付的卓越蔚蓝领秀,两年时间里成交了327套二手房,是成交量最高最活跃的小区。据悉,蔚蓝领秀在2018年7月初最后一次摇号时,764套房源登记摇号人数超过2万人,这个数据即使在“万人摇”楼盘名单中也是名列前茅的,其热度可见一斑。进入二手房市场以来,蔚蓝领秀的房源挂牌量一直非常可观,根据透明售房网数据,目前蔚蓝领秀的挂牌在售房源仍有142套。也就是说,交付以来,至少有460多套房源进入了二手房市场。

除了蔚蓝领秀,良渚板块的“万人摇”红盘万科未来城二期以及融信澜天也是交付后便有大量房源在二手房市场抛售。万科未来城二期在我爱我家以及贝壳上的历史成交量为157套,目前挂牌在售房源为221套;融信澜天的历史成交套数为298套。目前挂牌在售的有118套。

图源:视觉中国

不过,蔚蓝领秀和万科未来城二期的小区总户数都在2000套以上,其目前进入二手房市场的房源与小区总户数相比,占比都在20%左右。而融信澜天的小区总户数仅1600套左右,目前进入二手房市场的房源已经超过400套,占比超过26%,这也意味着融信澜天小区的投资客比例是三者中最高的。

当地的中介经纪人告诉记者,除了交付后抛售回笼资金的纯投资客外,还有部分当初抱着“自住+投资”想法的业主看到自己的房源收益颇多后,考虑进行改善置换。也是这些小区挂牌量大,成交频繁的原因之一。

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改善小区投资客相对少

“学区房”房东普遍惜售

除了低总价的热门楼盘,一些学区与次新房结合的小区交易也较为频繁。

如三墩板块的中国铁建西湖国际城以及万科融信西雅图,在今年被划入了星洲二小的学区,不仅价格大幅增长,成交量也不断增加。交付了2年的西湖国际城和交付1年多的西雅图,历史成交量分别为132套和182套,2020年的成交价格相较于2019年,也都有了20%左右的涨幅。

不过,从透明售房网上的当前房源挂牌量来看,西湖国际城和西雅图分别为91套和67套,较此前超过100套的挂牌量有所减少。当地的经纪人认为,学区不仅给小区增值,也让不少业主开始惜售。甚至有些购房者原本购房为投资,而后变身为名校学区房后,便有了自住的念头。

事实上,有优质学区加持的热门次新房,房东普遍惜售。比如申花板块的天阳武林邸,为育才登云学区,其历史成交套数为16套,目前挂牌在售仅10套;而江河汇板块的绿城留香园,对应的学区是钱江外国语实验学校,作为总户数超过1000户的楼盘,自2019年中交付以来,历史成交套数28套,目前挂牌在售房源仅12套,业主普遍惜售。

图源:视觉中国

另外,高端改善型红盘交付后,进入二手房市场的房源量基本上都仅为二位数,可见确实以自住为主。比如绿城九龙仓柳岸晓风,历史成交9套,目前挂牌在售7套;滨江金茂府,历史成交29套,目前挂牌在售37套;首开金茂府,历史成交28套,目前挂牌在售22套;大家绿城金麟府,历史成交10套,目前挂牌在售34套。

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著名的“三兄弟”系列热盘

部分投资客在等更好的契机

此外,杭州楼市还有一些热点楼盘,因为集中于某些区域,从而形成了知名的“三兄弟”系列,如“奥体三兄弟”、“未来科技城三兄弟”、“申花三兄弟”等等。

这些热盘因为普遍交付不久,进入二手房市场时间尚短,因此挂牌量和成交量均不多。

如“未来科技城三兄弟”的阳光城未来悦、东原印未来、中南樾府,都交付不到半年,当前在透明售房网上的挂牌量分别为45套、40套和25套,历史成交量分别为2套、17套和4套。

图源:视觉中国

而万众瞩目的“奥体三兄弟”,融信保利创世纪、龙湖天璞以及融创时代奥城,挂牌量分别为34套、44套和55套,历史成交量为20套、94套和94套。其中创世纪交付时间最晚,根据附近经纪人的说法,据其所知,创世纪有不少投资客,但这些业主目前处于观望状态的较多,想等一个更好的时机再进行出售。

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